リースバック

セール＆リースバック

リースバックは聞きなれない言葉だと思いますが、ご存知でしょうか？

全部で三段階になっているということです。
1、一定期間、利息や元金が回収できないと金融機関は不良債権を長く手元において置けない仕組みになっています。

2、サービサー（債権譲渡先の会社）との取引となります。
銀行からサービサーに債権譲渡された時点でかなりの金額が圧縮されます。
例：残返済3,000万円をサービサーは、銀行から100〜300万円程度で買取るようです。

3、リースバック会社へ買い取ってもらい、その会社への返済（賃貸契約）となります。
サービサーの要求する値段を支払うことができれば、自分で買い戻しも可能です。
多くは、買戻ができずリースバック会社が支援し、賃貸契約となります。

Yahoo!知恵袋「リースバック」に関して

Q.家の任意売却からリースバック中です。現在、契約書を書いたらリース完了のところまできていますが問題発生中です。家の任意売却を頼んだのは県外不動産です。家を買ってくれる側は地元不動産ですが、団地のみんなが使う道路の名義が団地の家を売った不動産になっているから団地の人１軒、１軒ハンコを押してもらって団地のもの？にするような話になっています。地元不動産の言い分は、分譲住宅で売るときに道路も上乗せしたかたちで売るのが当たり前だそうです。ウチとしては周りの家に事情を話してハンコとりはできないと言ったし、地元も県外もあなたがして下さいなので分譲住宅を売った不動産に事情を話してお願いしてみたら現在はその道路に税金はかかってない。もし、我が社が倒産したとしても県に申請すればいいだけの事。何も問題はないし、こんな事聞かれたのは初めてです。そちらでハンコ集めてくれたら最後の（名義変更）ハンコ押します。でおわりました。とにかく地元不動産が道路にこだわっていて話がストップしています。道路にたいして地元不動産を納得させる案はないのかアドバイスがあればとそれと普通の任意売却なら４月中旬まで家にいられる事なのですが、すぎています。もし、リースができなくなった場合は競売になってしまうのでしょうか？回答よろしくお願いします

A.参考になればと思います。（私も任意売却のリースバックを事業としてます。プロフィールを参照し、質問等はリンクHPよりお受けしてます。）家を建てる為には建築基準法で接道義務があり、建築基準法の認める道に接する必要があります。団地の場合、開発者が道をつくり既存の公道に接道します。あくまで、私道ですから建築基準法の認める道かどうか認めてもらい初めて家が建てられます。位置指定道路（建築基準法42条1項5号道路）または開発道路（建築基準法42条1項2号道路）のどちからになろうかと思います。普通は、市町村に名義を移したり共有名義にしたりしますが、開発者の名義のままの場合も結構多いです。さて、今回の場合なぜ地元不動産業者がこの道の名義に拘る理由も理解出来ます。例えば銀行から融資を受けこの住宅を買おうとする場合、銀行によっては道路所有者の使用承諾書を貰って来て下さいという場合があります。その場合は、承諾書が無ければ融資が実行されませんし、又承諾書を貰う際に『ハンコ代』と称する承諾料を請求されることがあります。それを拘るなというのは無理な話で業者としての経験をもとに話しているのでしょうから。先に進む方法で考えるべきだと思います。なぜこの時点で共有名義にしようと至ったのか経緯が分かりません。費用の負担は誰がするようになってますか？相手の承諾や条件等あることですが、市や町の名義にはできないでしょうか？通行地役権の設定ではどうか。又は開発した不動産業者の承諾書ではどうしてもだめなのでしょうか？方法はいろいろとありますが、しかし全ては間に入った県外不動産業者の仕事と私は思いますが。近いとか遠いとか問題なく報酬をえるために仕事を受けたのですから、業者の責任のようにおもいます。間に入った業者の責任も明確にしてたうえで、やはり法律や不動産がわかる人が交渉に当たるべきと思います。
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Q.強制競売で落札後でも自宅に住み続けられる方法を教えて下さい。事業が失敗してしまい、強制競売により、自宅および連帯保証人の両親宅を取られることになりました。既に落札されてしまい、落札した不動産業者からは５月末までに退去するようにとの連絡がありました。競売の入札期間中、複数の弁護士さんに相談をしていたのですが、「銀行が競売の手続きに入れば手立てはない。」とか「親族に買い取ってもらえば。」という回答ばかり。親族にお金を借りることができればいいのですが、残念ながら私には兄弟姉妹がいませんし、妻や子供とは別れてしまいました。何人かの親戚に頼み込んでみましたが、駄目でした。自分の失敗ですから、私の自宅を手放すことは諦めています。ただ、８０歳を超え、体力の衰えがだいぶみられる両親のことを思うと、何とか両親宅だけでも守れないものか、住み続けられないものか、と毎日悩んでいます。つい最近、任意売買をして「リースバック」とういう方法で家に住み続けられる方法があることを知りましたが、これさえも落札された後ではどうすることもできないようです。こんな話、弁護士さんたちは誰一人教えてくれませんでした。因みに、両親宅は９３３万円用意できれば落札業者から買い戻しが可能です。しかし、そのお金が私には用意できないのです。また、この業者には賃貸料を払って住み続けることはできないか相談しましたが、あくまで買い戻しの話だけ応じる、とのことでした。この様な状況ですが、両親が自分の家に住み続けられる方法や手立てを御存知の方がおられましたら、どうかお教え下さい。宜しくお願いいたします。

A.私にはなぜその家にこだわるのかが理解できません。買い戻し相当額を別の賃貸の賃料に充てれば何年分の家賃に相当します？しかも落札してとありますが、まだ占有はしているわけです。家賃なしでまだまだ住んでいられます。明け渡しの訴訟そしてその判決確定、そして明け渡しの強制執行まで住居費ただですよ。交渉次第では、明け渡しの訴訟や執行費用で百数十万もかけたくない不動産屋から、それよりは安上がりだからと引っ越し費用をせしめることも可能です。
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Q.任意売却中です。任意売却を頼んでいる不動産に不安を感じています。地元ではなくネットで県外の不動産に頼みました。（県外の不動産から地元の不動産に物件情報がながれます）リースバックを希望していて始めて会ったときに難しいと言われてたけど、地元の不動産の知り合いがリースＯＫと言ったけど売値より安くしてくれたらの話になり、地元不動産が県外不動産に値切り交渉したそうです。（地元不動産もこのようにしたよ、って後から教えてくれ、県外不動産からただ、連絡待ちしてたらいいと言われました。）ですが県外からの連絡はなく家をみたいと言うお客の連絡だけです。３件ほど・・こちらから連絡してきくとリースの進展なし。これは安く買おうとしてるから駄目なんだとおもい他の賃貸住宅を探していたら何気にネットの中古住宅の物件が（今、住んでるところの）値切り交渉の金額より安く売られているのを発見！情報の更新は１月中旬なのに連絡なし。リースとして売る気ないのだろうか特に不動産関係者に聞きたいですこの不動産のようなやり方は不動産業界では正しいのですか。リースバックできます！とＨＰでかいていてもリース希望は相手にされないんですかね？

A.任意売却の場合、価格の決定権は債権者にあります。リースバックということは、収益物件として評価されるので、通常は期待利回りから逆算して価格が決定されます。しかし、一般的な住宅の場合、収益から計算される価格より、購入者自らが住む場合の価格の方が高いケースがほとんどです。従って、債権者としては、1円でも多く回収することを前提として価格を決めていますので、収益物件としての評価はしていないのだと思います。債務者の勝手な都合は通用しないのです。とはいえ、色々な条件の摺合せで、双方が納得いく解決策を探るのが任意売却業者の腕の見せ所です。お願いしている業者から事情について全く説明が無いのであれば、媒介契約を解除して、他の業者さんに依頼してみてはいかがですか？リースバックが成立するかどうかは、物件の内容状況、ご自身の経済状況等によりますので、必ずなんとかなるとは言えませんが・・・。
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Q.不動産のコンサルタント料の仕訳で悩んでいます。支払い手数料なのか販促費なのか？月極め駐車場としていたロードサイドの土地の有効活用を考えテナントを探していたところ駐車場を管理していた仲介業者よりテナントの紹介がありました。こちらで物件を建てるリースバック方式での店舗賃貸に決まりました。仲介業者は駐車場の解約、契約条件交渉の手伝いなどテナント入居までのフォローをやってもらいました。テナント入居後の請求書は「店舗リースバックコンサルタント料として」となっており領収証も同じ摘要になっています。空き店舗の仲介なら仲介手数料（支払い手数料）でいいと思うのですが今回の場合はどのような仕訳を行えば良いのか悩んでいます。ちなみに金額は1ヶ月の賃料と同額です。

A.販売促進費というのは、直接消費者などに働きかける費用なので、ふさわしくありません。コンサルティングに対する、支払手数料でよいと思います。
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Q.資金調達に挑戦しているものです。あるかたに相談したところリースバックでの契約の方がいいといわれました。不動産や固定資産はなく新規店舗も賃貸物件です。動産や備品でのリースバック契約も可能なのでしょうか？

A.動産や備品でのリースバック契約は可能です。しかしながら、リースバックができるのは動産や備品に価値が認められるものでなくてはなりませんし、一般的には工作機械、営業車などが多いです。またリース会社の審査がありますので、決算書からリース料の返済財源がなければリース会社が受けてくれません。がんばって金融系から信保付融資を相談してみてはいかがでしょうか。
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Q.支払督促が簡易裁判所より届きました。内容は敷金1,000万円の返還です。私は不動産業者で会社役員代表ですが、昨年、父であり旧社長より交代しましたが、敷金返還債務があるとは聞いていませんでした。旧社長が、約10年前に貸主(地主)と借主(法人)の間で転貸人として中に入りましたがその際に敷金として1,000万円を預かりましたが、契約終了により返還請求され、内容証明から支払督促に至りました。昨年の役員交代までは、その事実は知らされていませんでした。取りあえず、督促異議申立書を提出しようと思いますが、裁判になると全額支払いをしなければいけないのでしょうか？①契約は建物リースバック契約である。②敷金1,000万円、保証金1,000万円のうち保証金を10年(120回)で賃料相殺してきた。③当方に1,000万円の一括返済能力は現在の所、無い。抗弁として①相手方の会社も契約期間中に民事再生の適用を受けた経緯があるが、貸主保護や建物存続の観点から賃借人の紹介による第3者の賃貸人と再契約した。（解約していれば、敷金返還債務は消滅するのでは・・・？）借主も期限延長による利益があったのではないか？②原契約書には毎年６％の賃料増額が記されているが、据え置き、若しくは減額に対応してきた。(もし6％ずつ増額されていれば670万位差額が生じる計算)（１）弊社は有限会社ですが、私個人の責任はどうなりますか？また個人資産などはどうなりますか？（２）旧社長の責任と資産はどうなりますか？（３）異議申立をした上、和解し、分割支払いとなった場合、金額はどのように決定されますか？（４）支払期間中に廃業した場合はどうなりますか？以上、宜しくご回答をお願いいたします。

A.支払督促は、裁判所が、いわば申し立てた人の「いいなり」に請求書類を機械的に送付するだけのシステムですから、その権利に効力があることを裁判所が認めたものではありません。込み入った事情があるようですので、弁護士に直ちに相談しましょう。ちなみに、異議申立により、支払督促は普通の裁判に切り替わります。(民事訴訟法395条)また、そのまま何もしないで時間切れになると裁判で負けたことと同じ扱いになるので、差押なども受けることになります。なお、いくら前社長時代のことであっても同じ会社である以上は、貴殿が現社長としての責任を負います。かといって、相手の請求内容が「いいがかり」や「当たって砕けろ」である可能性もあり、裁判に持ち込んで決着をつけることも検討すべきだと思います。→訴訟に切り替わった場合、貴社に敷金返還債務が存在することは原告である先方が立証すべき事項ですから、相手の出方を待って対策を考えることも可能だと思います。また、和解に持ち込むなら、金額や支払い方法などはすべて交渉次第ですが、いずれにせよ、本件のようなレベルなら弁護士マターであることは間違いありません。
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Q.社長である７６歳の父がリースバックで1億の特殊な建造物の建設計画をしています。家族全員が反対しているのに自分一人で話を進めています。不動産にお強い方のアドバイスをお願いします。大手不動産会社との取引で、すでに場所も決まっております。大手不動産会社に特殊な建造物を建ててもらい、賃貸する形です。父は建設協力金の支払いは無いと断言しております。そんなことあり得ないのに・・・大手建設会社は建設に着手する前に契約書を交わすのでしょうか？・・この時、高齢の父だけで契約が結ばれるのでしょうか？保証人は他に誰か立てなくてはいけないのでしょうか？くわしいことをお教えください。どうしても阻止したいのです。

A.自分名義の資産をどう処分しようと勝手です。家族とはいえ他人が口出しすることはできません。「どうしても阻止したい」というのは私権侵害です。そりゃそうですよね。逆の場合考えてください。あなたがあなたの財産を勝手に処分したいと思うときに「あなたのやることは間違っている」と納得できない横やりが入るのをそのまま許容はできないでしょう。ただしこれができる場合がいくつか例外的にあります。未成年の場合禁治産者の場合準禁治産者の場合などです。禁治産者・準禁治産者は2000年に成年後見人という制度に変更されました。したがって，もしも高齢で判断能力が鈍っているということがみとめられるのであれば成年後見制度などの対象にして周りが口を出すということは可能です。ただ・・・手続きとか間にあうかな…。http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%88%90%E5%B9%B4%E5%BE%8C%E8%A6%8B%E5%88%B6%E5%BA%A6
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