競売

「競売」とは裁判所命令で強制的に売却されることです

競売の流れ

債権者は、お金の回収ができいないとなると最後の手段である「競売」を裁判所に申請します。

流れは右側の図をご覧ください。
競売にて強制的に売却されると、所有権がなくなるのでそこに住むことができなくなります。

裁判所が申請を受理すると、強制的に競売にかけられ、あとは流れに乗るだけとなります。
値段がつかない場合は全3回まで行われます。（違っていたらすみません）

その間、競売で購入したい不動産業者などが何社も現状の状態を見に来たりします。
そして、3ヶ月〜半年後には競売となります。

わざと競売へ持ち込む手法もあるのでしょうけど、できれば競売よりも前に「任意売却」で不動産の諸湯権を買い戻したいというのが本当のところではないでしょうか。

買い戻しを目的に「競売」へ持ち込む

必ず自分たちが買い取れるのか分からないので、リスクが高いですが、競売まで持ち込んで買取るという選択しもあります。

友人や親族に出資してもらい買い取ることが多いようです。

こういうやり方も事例を沢山知っているプロの専門家に任せると安心ですね。
>>詳しくはコチラ…

競売申請するのはだれ？

競売の申請を裁判所に行うのは、第一抵当権や根抵当を持っている債権者ということになります。
このあたりの抵当権設定は、ご自分で法務局へ行き「不動産の登記」を見ると誰でもわかります。

抵当権が二重、三重に設定されている場合は、第一抵当権者が代金回収のために競売申請します。
第二番目の抵当権者が競売申請しても、第一権利者に回収金を持って行かれますからあまり意味が無いですよね。

Yahoo!知恵袋「競売」に関して

Q.相続放棄した建物を競売にかけるというのは古い家の相続に関する質問について↓http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1386969393?fr=chie_alert_quesolved「相続放棄した場合は競売などにかけて手放すことも可能ですし」との回答をされているのですが、相続放棄したということは、遺産である建物についての処分権を相続できないので、競売になどかけられないと思うのですが、趣旨がよくわかりません。この点はいかがでしょうか。

A.質問者様のご理解のとおりです。裁判所に競売の申立ができるのは債権者です。不動産の所有者本人はその不動産を競売申立てすることはできません。まして相続放棄したのであれば、売買でさえできません。なお、相続財産管理人は、亡くなった方の利害関係者が資産処分の必要に迫られた時に裁判所に申立て、裁判所が選任します。相続人が適切な先に売却することはありますが、自ら競売の申立てを行うことはありません（所有者本人が競売の申立てできないのと同じ理屈です）。
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Q.競売の固定資産について今年の3月に競売で土地＋住宅を買いました。裁判所の資料では年間10万円くらいの固定資産がかかりますと書いてありましたが、いつから払えばいいのでしょうか？今のところ通知は来ていません。前の住人が支払っているのでしょうか？その場合、私に請求がきたりしますか？前の住人には散々迷惑をかけられました。(競売だから仕方ないですが)しかも十分過ぎる引越し代も渡していますし、これ以上お金は渡したくないのですが。。。わかる方いましたらよろしくお願いします。

A.購入した物件の固定資産税は、来年の４月頃に納税通知書が来ますので、それが来たら一括か分割で市に納税します。前の住人の分を質問者さんが払うことはありませんのでご心配なく。
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Q.ハンターハンターの地下競売編について1:競売が狙われているという情報をマフィアに流したのはヒソカですか？2:1の情報を元に陰獣の梟が事前に品を移動させた？3:最終的に梟はフェイタンたちに殺されたと考えてよいでしょうか？

A.１、ネオンの能力。だから地下競売がヤバいくらいの曖昧な情報しかばれてなかったけど、ネオンの能力の信望者がそれを信じた。２、情報の出所は違うけどそういう事。３、殺されていない。クロロの能力は盗んだ能力の本来の使い手が死んでしまうと、その盗んだ能力が使えなくなる。だから団長が梟の能力を使っていたという事は梟は生きているという事で、殺してしまったら能力が使えなくなるからその後も生かしてあるはず。ただ、拷問やパクノダの能力で精神を壊されている可能性はある。
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Q.免債が決定しました。夫の元妻の免債が決定しました。夫が組んだ家のローンの債務は残っていて400万ほどです。元妻は連帯保証人でしたが免債なので払う義務はありません。土地と家の名義がどうなっているのかを元妻に聞くと「あんたには関係ない、あんたは400万だけを払えばいいんだ」「払えないなら自己破産しろ」と夫は言われたそうです。日本労働者信用基金協会から定期的に催告状が来ます。現況のアンケートに記入して返信したほうがいいですか？元妻が「家の事は迷惑をかけない」と言ったのにあっけなく自己破産です。土地が担保に入っているのかいないのか・・聞くこともできずに困っています。もし担保に入っていない住宅ローンの残債はどうなるのでしょうか？担保に入っていればまた競売となると考えて良いですか？元妻たちは今も普通にその家に住んでいます。

A.その家の名義はもちろんあなたの夫なのでしょうね。まさか、元妻の名義になっているのなら免責の前に競売にかかっているはずですね。と言うことは、夫でも元妻でもない別の名義になっているのではないですか。しかしその家はローンの担保になっていなかったのですか。抵当権が設定してあれば、やはり競売にかかっているはずですよ。もしそうでないのなら、何を担保にしているのか。あなたとしては、事実関係をちゃんと調べるべきですよ。どう考えてもこの話はおかしいですよ。とりあえず登記がどうなっているのかを調べましょう。そのうえで対策を考えるしかないですね。>元妻が「家の事は迷惑をかけない」と言ったのにあっけなく自己破産です。意味不明です。こんな話は気休めにもなりません。> 土地が担保に入っているのかいないのか・・聞くこともできずに困っています。どうして聞けないのですか。もし聞けなければ自分で登記を調べましょう。>離婚した当時は土地は元妻、家の名義は夫で住宅ローンの主債務者は夫で連帯保証人は元妻でした。現時点での登記はどうなっているのか、すぐにでも調べてください。話はそれからです。最初と現在とでは状況が違う可能性もありますよ。それと無担保状態のローンは、たいへん危険です。債権者がいきなり銀行口座やその他の資産を差し押さえてくるかも知れません。
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Q.土地が競売にかけられ物件に競売に参加するには、普通の人でも参加出来ますか。不動産や等の人が多いですか。参加資格等方法を教えてください。

A.入札金額に見合う資金さえあれば、普通の人でも参加できます。但し、1、当該物件にかかる債務者2、裁判者が一定の資格を有する者に制限した場合（農地など）にその資格を有しない者3、競売入札に関して、談合、入札妨害、売却の適正な実施を妨げる行為をした者4、再競売の場合、先の競売で落札者であるにも拘わらず代金納付しなかった者5、その他、民事執行の手続きにおける売却に関し、公務執行妨害、職務強要、封印破棄、強制執行、不正免脱、競売入札妨害、談合行為の罪、贈収賄罪等におり刑に処させられ、その裁判確定の日から２年を経過しない者等でなければＯＫです。最近は不動産業者に拘わらず個人の方の入札も増えてます。
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Q.競売で落札価格は、仮に土地が１，０００万円が一般の相場だとすると、落札価格は、その何割くらいで落札されますか。一般の価格より安いと聞きますが。

A.一般的には相場より2～3割安く買えると言いますが、土地によっては相場並みかそれ以上になる可能性もあります。
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Q.中古一戸建住宅を購入したく、借入1300万頭金1000万の30年返済で地銀の住宅ローン仮審査中です。一部上場企業勤続6年で年収320万、女性です。実は、同地銀で３年前に住宅ローンの仮審査で落ちました。その時は、競売マンションを借入900万頭金0の35年返済でした。一度落ちた銀行は何年間か記録が残っているため落ちるに決まってると思うのですが…その時とは幾分条件が違うと不動産屋さんに言われ、再度仮審査を受けてる状況です。３年前との違いと言えば、今回は頭金が有ることと…当時所持していたクレジットカード6枚中4枚を解約して残り2枚(同地銀のクレジット機能付きキャッシュカード)の利用残高を完済しました。一番不安なのは、３年前に個人信用情報を開示したところ…解約したカードに「A」が２つか３つ…付いていたかと思います。解約後の記録は５年続くということですが…来年がその５年目だと思います。やはり、このような条件では厳しいでしょうか？詳しい方が居ましたら、お答え頂ければと思います。あと、男性と女性では…幾分女性は不利ということを友人から聞きましたが…そのようなこともありますか？どうか、宜しくお願い致します。

A.まず、過去の審査落ちについては気にする必要はないでしょう。３年経過していれば、収入や勤続年数も良い査定に働くでしょう。クレジットカードの審査記録については、ご指摘の通り悪く働くでしょう。３年前の記録を見るのではなく、再度信用情報を取るので、引っかかる可能性があります。当時なぜそうなったのか、事前に銀行へ説明することで、融資に影響しなくなる可能性があります。営業担当者から融資担当に事情を説明してもらえるからです。性別ですが、今は殆ど関係ないです。男性であっても、勤続年数が短かったり、年収が低ければ借りれませんし、女性であっても、勤続年数が長く、上場会社勤務であれば、通りやすくなります。要は信用力ですね。私は、４年前に住宅ローンの融資を断られた都市銀行から、今回億単位の融資を最優遇金利にて受けました。（ビルアパローンですが。）今住んでいる家は、自分ではなく、妻単独融資にて購入しております。ある意味似た条件かもしれませんね。頭金もしっかり貯めているわけですから、大丈夫ですよ。前向きに考えましょう。仮にその銀行が貸してくれなかったら、他で貸してくれる銀行は一杯ありますよ。
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Q.土地があり、その土地が国から差し押さえられ、競売にかかり、落札されだ場合仮に落札価格が１億、差し押さえ額が６，０００万円とした場合差し引き、残りの４，０００万円は差し押さえられた人に返ってきますか。その土地が兄弟が共有の持ち物であり、５人いた場合１人当たり、８００万円が配分されますか。

A.競売で債務額より高く売却された場合、その差額については債務者に返還されます。但し、競売手続費用等はその差額分から控除されますので、差額が全額戻る訳ではありません。尚、配分についてはお金が戻ってきてから配分する事になりますね。
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Q.税務署等から土地を差し押さえられた場合、甲区欄に差し押さえ額が載ると思いますが、競売にかかり落札された場合、落札価格を何処に行けばわかりますか。一般の人でも見せてもらえますか。その方法等教えてください。

A.事前に事件番号と管轄裁判所を確認しておきましょう。開札日に開札に参加すると最高価と次順位の価格及び入札者名が判ります。また、最高価だけなら、 http://bit.sikkou.jp/ から確認することもできます。但し、最高価額で入札した者が、必ずしも買受人とはなりません。開札期日から一週間程度で売却許可決定が公告されますので、管轄の裁判所で確認しましょう。しかし、売却許可決定後でも落札者が代金納付できない（しない）場合もあるので、要注意です。
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Q.競売物件を落札した後の経過を教えて下さい。残金の支払い期限や鍵の受け渡し謄本の書き換えなど残金を支払いが出来なかった時など詳しくおねがいします

A.入札期間が終了し、開札期日に落札者が発表された後、開札期日から約１週間後（公告等に記載）にの売却決定期日に買受人が決定されます。売却決定期日から一週間以内に執行公告の申立てがなければ、その決定が確定され、買受人に代金納付期限通知書が裁判所より送られます。通知書に納付期限が記載されていますが、一般的には、売却許可決定から２ヶ月以内となっているようです。鍵の受け渡しに裁判所は一切関知しません。占有者や旧所有者から鍵を受け取る交渉は買受人自身が行わなければなりません。代金納付時には登免税等の費用も同時に納付しなければなりません。同時に収めることにより、所有権移転の手続きは裁判所が嘱託で行うため、ご自身で登記手続きを行う必要はありません。残金の支払いが期日までに納付できなかった場合は、入札保証金が没収されますが、それ以上のペナルティはありません。補足を踏まえて代金納付時から買受人のモノとなります。
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